Построить надежный, уютный и красивый дом зачастую проще, чем правильно оформить связанные с процессом строительства документы. На каждом этапе — от покупки земли до подключения к инженерным сетям — застройщику приходится подписывать, оформлять, подавать и запрашивать десятки различных документов. Мы подготовили краткий ликбез, связанный с «бумажной» стороной строительства. В этом материале мы расскажем о важнейших пунктах договора подряда на строительство дома, особенностях формирования сметы и заключительном этапе работ — регистрации собственности на дом.
Проект дома
Проект дома не является обязательным документом с точки зрения закона при строительстве индивидуальных жилых домов высотой не более трех этажей, но при этом одним из важнейших для застройщика. Подробнее о том, зачем нужен проект дома и где его взять, вы можете прочитать в нашем прошлом материале. Отметим сейчас лишь два важных момента.
Во-первых, согласовать подключение к инженерным сетям с грамотным проектом дома, включающим себя продуманную инженерную часть, будет значительно проще. Лучше всего еще до начала проектирования обратиться в сетевые компании за получением технических условий на подключение к инженерным системам. Однако это не обязательно: внести правки в проект можно и после получения техусловий. Главное, что специалист-проектировщик, изучив ваши пожелания, финансовые возможности, особенности участка, перспективы энерго- и водопотребления и другие параметры, сможет разработать наиболее подходящую для вашего дома систему инженерного обеспечения. Так что вы, не теряя времени, еще до начала строительства сможете приступить к согласованию необходимых документов.
Во-вторых, с готовым проектом дома гораздо проще составить смету и вести переговоры с подрядчиком. Более того, когда строительство ведется по проекту, контролировать действия строительной бригады намного удобнее.
Составление сметы
Смета — документ, учитывающий все расходы на строительство дома. Существует разработанная Госстроем методика определения стоимости строительной продукции (постановление от 5 марта 2004 г. N 15/1). Это достаточно объемный и подробный документ: конечно, он рассчитан в первую очередь на возведение крупных объектов, а не частных домов, однако заказчикам стоит с ним ознакомиться. Во-первых, это поможет лучше ориентироваться в терминологии и понимать процесс. А, во-вторых, при спорах с подрядчиком клиент сможет ссылаться на положения этого документа: это придаст аргументам больший вес.
Есть два варианта подготовки сметной документации. Можно либо сначала составить смету и уже после этого искать подрядчика, который согласится по ней работать. Либо сразу обратиться к подрядчику, который для заказчика составляет смету бесплатно. Конечно, подрядчик хочет заработать как можно больше, а заказчик заплатить как можно меньше: поэтому лучше всего обратиться к нескольким подрядчикам и сравнить сметы. Кроме того, можно заказать экспертизу предложенной сметы или отдельную смету в сторонней организации. Стоимость услуги по составлению сметы обычно составляет 1-3 процента от сметной стоимости.
Конечно, составить смету можно и самому, однако это потребует немало времени и сил. Если у вас есть проект дома и спецификации, то подсчитать стоимость затрат на строительство будет проще. Существует ряд полезных программ, помогающих застройщику самостоятельно если не составить смету, то хотя бы примерно оценить затраты, например «Мини-смета». Это упрощенная версия профессиональной программы, которую можно бесплатно скачать на сайте разработчика - http://www.kors-soft.ru/opsme1.htm.
Смета может быть как твердой, так и приблизительной, с возможностью внесения изменений как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Все это должно быть отражено в договоре с подрядчиком. Если смета приблизительная, в договор следует включить поправку к расчетной стоимости: то есть указать, сколько вы готовы заплатить сверх сметной стоимости в случае, если, например, потребуется больше материалов или их стоимость внезапно возрастет. Обычно поправка составляет не больше 10 -15 процентов от сметной стоимости. Если подрядчик не уложится в эти рамки, то заказчик не обязан будет оплачивать дополнительные расходы.
Главное правило сметы — чем подробнее, тем лучше. В итоговом документе должны быть перечислены все материалы: их количество, стоимость, наименование, а также краткая характеристика (к примеру, не просто «выключатель», а «выключатель двухклавишный утопленного типа при скрытой проводке»). То же касается и описания работ: указывается не только наименование работ, но и, как правило, объект работ и условия их выполнения. К примеру, название работы может выглядеть так: «Устройство круглых сборных железобетонных канализационных колодцев диаметром 1,5 м в грунтах: сухих».
Договор с подрядчиком
Как правило, строительство редко ведется только лишь своими силами: для проведения различных работ приходится нанимать мастеров. Стоит внимательно отнестись к составлению договора с подрядчиком.
Во-первых, следует прописать в договоре неустойку в случае задержки выполнения работ, для чего в документе обязательно должен присутствовать пункт о сроках выполнения работ. Для того, чтобы лучше контролировать ход строительства, можно разбить процесс строительства на несколько этапов и отдельно производить оплату и приемку работ, выполненных на каждом этапе.
Во-вторых, следует оговорить материальную ответственность подрядчика в том случае, если процесс строительства будет вестись с нарушением действующего законодательства, а также в том случае, если готовый объект не будет соответствовать строительным нормам и другим регламентирующим документам.
В-третьих, не помешает указать в договоре гарантийный срок, в течение которого фирма обязана будет либо за свой счет устранять недостатки, которые возникли в результате нарушения строительной технологии, либо возместить застройщику ущерб. Обычно этот срок варьируется от одного года до двух лет: как правило, за это время владелец успевает обнаружить все дефекты строительства. Кстати, реализовать на практике этот пункт договора будет намного проще, если возведение дома велось по рабочему проекту. При этом проект, конечно же, должен быть сделан профессионально, с учетом строительных норм, особенностей материалов, грунтов, конструкции здания и многих других условий. В противном случае, подрядчик не будет нести ответственность за ошибки, заложенные в проекте.
В-четвертых, в договоре следует отметить тот факт, что окончательный расчет с подрядчиком будет произведен после подписания Акта сдачи выполненных работ. Как правило, подрядчику сразу перечисляются суммы, необходимые для закупки и транспортировки строительных материалов. Однако примерно 20-30 процентов от общей стоимости работ следует удержать и перечислить только после того, как вы убедитесь в том, что подрядчик в полной мере выполнил свои обязательства.
В-пятых, следует внести в договор материальную ответственность подрядчика за нарушение техники безопасности или нанесение ущерба третьим лицам по вине подрядчика на тот случай, например, если случится пожар или плохо закрепленный бетонный блок свалится с крана на крышу соседа. Конечно, подобное весьма маловероятно, но лучше все предусмотреть.
Стоит также изучить такой пункт договора, как «Обязанности заказчика» и трезво оценить, способны ли вы и желаете ли их выполнять. Обязанности могут быть самые разные: от необходимости оберегать используемую строительную технику, пока объект не будет сдан, до согласования с администрацией мест вывоза мусора. Учитывая, что подрядчика как раз нанимают для того, чтобы не заниматься «грязными» делами, соглашаться на дополнительные обязанности явно не следует.
В договор также следует включить пункт о порядке приема работ, а также об охране работ - следить за сохранностью оборудования и материалов в процессе строительства должен подрядчик. Если строительство ведется без проекта, следует подробно оговорить технические требования к проведению работ и ответственность за их нарушение.
Для того, чтобы удостовериться в надежности юридического лица, с которым вы собираетесь оформить договор, следует изучить учредительные документы и заказать выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Из выписки будет понятно, кому принадлежит фирма, как давно действует на рынке, каков размер ее уставного капитала и многое другое. Если вы заключаете договор с индивидуальным предпринимателем, следует запросить выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. Выписку можно получить как в местном отделении налоговой службы, так и в многофункциональном центре (http://www.mfc-izhevsk.ru). Придется заплатить госпошлину (400 рублей), однако полученная информация того стоит. Если вы заключаете договор с фирмой, то он должен быть заключен от имени генерального директора, им же и подписан, а также скреплен печатью.
Дополнительным подтверждением надежности фирмы-подрядчика также станет наличие свидетельства о допуске к осуществлению строительных работ, выданного саморегулируемой организацией (этот документ пришел на смену лицензиям). Однако он не является обязательным, когда речь идет о строительстве индивидуальных жилых домов.
Оформление собственности на дом
После завершения строительства, нужно зарегистрировать дом в Росреестре. До 2015 года действует так называемая «дачная амнистия», благодаря которой загородным дом, расположенный либо на землях ИЖС, либо на приусадебном участке можно зарегистрировать в упрощенном порядке. Пакет документов при упрощенной регистрации включает в себя:
• заявление о государственной регистрации права собственности;
• документ, подтверждающий уплате госпошлины (1000 рублей);
• паспорт, или иной документ, удостоверяющий личность заявителя;
• кадастровый паспорт объекта ИЖС;
• правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества. Это не обязательный пункт, если право собственности было оформлено в соответствии с федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
После марта 2015 года, пачка документов, которую придется предъявлять в Россреестр, станет значительно толще. Стандартный пакет документов в дополнение к указанному выше перечню должен включать в себя также разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, технических паспорт объекта ИЖС, а также справку на присвоение почтового адреса.
В следующем материале мы расскажем о том, какие документы потребуются для того, чтобы провести в дом электричество, газ, воду и другие инженерные коммуникации.
